01-06-2022
Ejendomsværdiskat - regler og beregningseksempler
Alle personer, der ejer deres egen bolig og har denne til rådighed til beboelse, betaler ejendomsværdiskat af boligen. Skatten beregnes af værdien af boligen i henhold til den offentlige ejendomsvurdering, og den betales sammen med indkomstskatterne1)2).
Ejendomsværdiskatten beregnes som udgangspunkt med 9,2‰ af det aktuelle års ejendomsværdi. For ejerboliger, der er vurderet til mere end 3.040.000 kr., beregnes der yderligere 20,8‰ i ejendomsværdiskat af den del af ejendomsværdien, der overstiger 3.040.000 kr.
Siden 2002 har beregningsgrundlaget som følge af ejendomsværdiskattestoppet kunnet udgøre et mindre beløb end ejendomsværdien ved den seneste offentlige ejendomsvurdering.
Ejendomsværdiskattegrundlaget udgør således det laveste beløb af:
- Ejendomsværdien pr. 1. jan. 2001 med tillæg af 5 pct.
- Ejendomsværdien pr. 1. jan. 2002.
- Ejendomsværdien fratrukket et forsigtighedsprincip 20 pct., jf. den gældende vurdering, hvis denne er udarbejde i henhold til Ejendomsvurderingsloven (fra 2017). Alternativt ejendomsværdien, jf. den gældende vurdering, hvis denne er udarbejdet i henhold til Lov om vurdering af landets faste ejendomme
For enfamiliehuse og sommerhuse, der er erhvervet den 1. juli 1998 eller tidligere, gives der et nedslag i ejendomsværdiskatten på 3,7‰ af grundlaget, dog maksimalt 1.200 kr. Herudover gives til alle typer ejerboliger, der er erhvervet den 1. juli 1998 eller tidligere, et ekstra nedslag på 1,8‰ af ejendomsværdiskattegrundlaget. Disse to nedslag bortfalder ved ejerskifte og gives ikke for ejerboliger, der er handlet efter den 1. juli 1998.
I eksemplerne i tabel 1 er vist, hvorledes ejendomsværdiskatten beregnes for boligejere, der ikke er folkepensionister, i forskellige boligtyper erhvervet før og efter den 1. juli 1998.
Ejendomsværdiskat for folkepensionister
Til boligejere, der inden udgangen af indkomståret har nået folkepensionsalderen, gives der et indkomstafhængigt nedslag i ejendomsværdiskatten på 3,7‰ af ejendomsværdiskattegrundlaget, dog maksimalt 6.000 kr. for en helårsbolig og maksimalt 2.000 kr. for et sommerhus. For ægtepar gives pensionistnedslaget fra og med det indkomstår, hvor den ældste af ægtefællerne opfylder aldersbetingelsen.
Eksemplerne i tabel 2 viser, hvorledes ejendomsværdiskatten opgøres for forskellige boligtyper ejet af personer, der er over folkepensionsalderen.
* Nedslag før eventuel indkomstaftrapning, jf. nedenfor
Indkomstgraduering af nedslaget for folkepensionister
Pensionistnedslaget på 3,7‰ af ejendomsværdiskattegrundlaget, dog maksimalt 6.000 kr. pr. helårsbolig og maksimalt 2.000 kr. for sommerhuse, er indkomstafhængigt. Det indebærer, at nedslaget aftrappes, når pensionistens eller pensionistægteparrets indkomst overstiger visse beløbsgrænser.
Nedslaget reduceres svarende til 5 pct. af den del af et særligt indkomstgrundlag, der i 2022 overstiger 206.600 kr. for enlige og 317.800 kr. for pensionistægtepar. De maksimale pensionistnedslag på 6.000 kr. henholdsvis 2.000 kr. reguleres ikke.
Eksemplet i tabel 3 viser beregningen af aftrapningen af pensionistnedslaget i 2022 for et pensionistægtepar med indkomst ved siden af den sociale pension.
| Kr. | Enfamilieshus | |||||
| Indkomstoplysninger | ||||||
| [1] | Ægteparrets samlede personlige indkomst | 300.000 | ||||
| [2] | Ægteparrets samlede positive kapitalindkomst | 25.000 | ||||
| [3] | Ægteparrets samlede udbytteindkomst over 10.000 kr. | 15.000 | ||||
| [4] | Samlet indkomst ved beregning af indkomstgraduering | [1]+[2]+[3] | 340.000 | |||
| Indkomstgraduering af pensionistnedslaget | ||||||
| [5] | Nedslag før indkomstgraduering | 6.000 | ||||
| [6] | Samlet indkomst ved beregning af indkomstgraduering | [4] | 340.000 | |||
| [7] | Bundfradrag i 2022 | 317.800 | ||||
| [8] | Indkomst over bundfradrag | [6]-[7] | 22.200 | |||
| [9] | Reduktion af pensionistnedslag | 5 pct. af [8] | 1.110 | |||
| [10] | Pensionistnedslag efter indkomstgraduering | [5]-[9] | 4.890 | |||
| Ejendomsværdiskat | ||||||
| [11] | Ejendomsværdiskattegrundlag | 1.800.000 | ||||
| [12] | Ejendomsværdiskat før nedslag | 9,2‰ af [11] | 16.560 | |||
| [13] | Nedslag på 1,8‰ af ejendomsværdiskattegrundlaget (forudsat at ejerboligen er købt 1. juli 1998 eller før) | 3.240 | ||||
| [14] | Nedslag på 3,7‰, maks. 1.200 kr., for enfamilieshuse og sommerhuse | 1.200 | ||||
| [15] | Pensionistnedslag efter indkomstgraduering | [10] | 4.890 | |||
| [16] | Ejendomsværdiskat efter nedslag | [12]-[13]-[14]-[15] | 7.230 | |||
Det særlige indkomstgrundlag opgøres som summen af personlig indkomst plus positiv nettokapitalindkomst plus aktieindkomst bortset fra udbytteindkomst op til 5.000 kr. for enlige og 10.000 kr. for ægtepar. Der er tale om et bundfradrag. Disse beløbsgrænser reguleres ikke.
Uanset indkomstens størrelse kan indkomstgradueringen maksimalt medføre en forhøjelse af ejendomsværdiskatten på 6.000 kr. for helårshuse og 2.000 kr. for sommerhuse, svarende til de maksimale beløb for pensionistnedslaget.
Begrænsningsregler for stigningen i ejendomsværdiskatten
Fra år til år kan ejendomsværdiskatten højst stige med 2.400 kr. Dog kan den altid stige med 20 pct. i forhold til ejendomsværdiskatten for året før.
For folkepensionister, førtidspensionister fyldt 60 år og efterløns- og fleksydelsesmodtagere kan stigningen i ejendomsværdiskatten fra år til år maksimalt udgøre 500 kr., dog altid et beløb svarende til 20 pct. af sidste års ejendomsværdiskat ÷ 900 kr.
Noter:
1) Til og med indkomståret 1999 blev boligen beskattet i indkomstskattesystemet ved at medregne et beregnet overskud af ejerbolig (lejeværdi ÷ standardfradrag) til kapitalindkomsten. Fra 2000 blev denne indkomstbeskatning erstattet af den nugældende ejendomsværdiskat, der opkræves sammen med indkomstskatten.
2) Frem til og med 2006 tilfaldt provenuet af ejendomsværdiskatten kommunerne og amterne. Fra og med 2007 tilfalder ejendomsværdiskatten fuldt ud staten.